Diese Geschichte erschien ursprünglich auf Geschäftseingeweihter.
Als Telearbeiter während der ersten Welle der COVID-19-Pandemie aus Großstädten flohen, gerieten die teuersten Orte des Landes plötzlich ins Wanken, weil die Zahl der Arbeitnehmer dramatisch anstieg leere Wohnungen. Von New York nach San Francisco, Die Mieten befanden sich im freien Fall. Befasst das wäre vielleicht undenkbar gewesen nur ein paar Monate zuvor – Rabatte von über 1.000 $ zum Beispiel bei Luxusapartments – wurde Realität. Umzugsunternehmen waren mit Kunden zugeschlagen Sie wollen überfüllte städtische Zentren verlassen. Während einige Vermieter die Mieten um mehr als die Hälfte kürzten, zeigten sich andere düster hielt an leerstehenden Einheiten fest.
Doch fast genauso schnell, wie die Mieten fielen, begannen sie wieder zu steigen. Mieter, die einen Eindruck vom guten Leben bekamen, achteten auf ihre Mieten im nächsten Jahr verdoppelnWarteschlangen für Wohnungsbesichtigungen wuchsen an 80 Menschen, mindestens einer schlängelt sich durch einen Häuserblock, und die Vermieter hatten erneut die Oberhand. Obwohl sich das Mietwachstum in den letzten Monaten verlangsamt hat, spüren Mieter in Großstädten immer noch die Auswirkungen des Mietbooms 2021–22. In Manhattan beträgt die Durchschnittsmiete gerade einmal ein Allzeithoch erreichtund die Miete für New York City im Allgemeinen bleibt laut Daten von fast 19 % über dem Niveau von 2019 Zillow. Im gleichen Zeitraum stiegen die Mieten in Chicago um 17 %, in Seattle um 13 % und in Washington, D.C. um 10 %. Sogar in San Francisco, einer der Städte am stärksten von Massenumzügen betroffenDie Preise waren bemerkenswert widerstandsfähig und sanken nur um 2 % gegenüber der Zeit vor der Pandemie. Bewohner dieser Orte stellen sich nun die Frage: Wenn so viele Menschen weggezogen sind, warum ist meine Miete dann immer noch so teuer?
Die Antwort ist nicht, dass mehr Menschen zurück in die Großstädte ziehen. Während Orte wie New York City eine Erholung von den Tiefstständen der Pandemie erlebten, gab es dort eine Erholung Es gab keine Menschenflut Rückkehr in urbane Zentren. Und die Idee von Vermieter verschworen sich, um die Mieten hoch zu haltenObwohl teilweise wahr, bietet es keine vollständige Erklärung. Stattdessen, neue Forschung legt einen treibenden Faktor nahe: Die Menschen hatten es satt, miteinander zu leben.
Es überrascht nicht, dass Menschen, die gezwungen sind, ihre Häuser in Home-Office-Fitnessstudios umzuwandeln, ein starkes Verlangen nach mehr Platz verspüren. Die weit verbreitete Einführung der Fernarbeit gab vielen Menschen die Möglichkeit, teure, dicht besiedelte Orte zu verlassen und sich an günstigere Standorte in den Vororten oder anderen Teilen des Landes zu wenden. Aber auch innerhalb der Großstädte führte dieser Wandel zu gravierenden Veränderungen: Die Menschen machten sich selbstständig oder brachen in kleinere Einheiten auf. Junge Hochschulabsolventen beschlossen, aus den Häusern ihrer Eltern auszuziehen, Mitbewohner gaben ihre beengten Verhältnisse auf und zogen in eigene Wohnungen um, und Paare trennten sich und bekamen getrennte Wohnungen. Insgesamt führten diese Entscheidungen zu Tausenden von Wohnungssuchenden, die alle um eine relativ feste Anzahl von Einheiten kämpften.
Die deutliche Zunahme der Haushaltsbildung stellte ein Gegengewicht zum pandemischen Exodus dar, so eine neue Analyse der überparteilichen Organisation Wirtschaftsinnovationsgruppe gefunden und verhinderten, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Großstädten wie New York oder San Francisco ins Bodenlose stürzte. Es unterstrich auch die Notwendigkeit weiterer Bauarbeiten in diesen Gebieten: Da sich immer mehr Menschen gegenseitig um Wohnraum streiten, besteht die einzige Möglichkeit für Städte, weiter zu wachsen und die Lebenshaltungskosten zu senken, darin, für alle eine Unterbringungsmöglichkeit zu finden.
Doch bis aus Kränen neue Türme entstehen, dauert es eine Weile. Wenn Sie sich in der Zwischenzeit fragen, warum Ihre Miete immer noch so verdammt hoch ist, müssen Sie vielleicht einfach einen Blick auf all die Menschen werfen, die jetzt ganz für sich allein über geräumige Ein-Zimmer-Wohnungen verfügen.
Die konkurrierenden Kräfte auf den Wohnungsmärkten der Großstädte
Als zu Beginn der Pandemie Millionen von Arbeitnehmern ins Homeoffice gingen, eröffnete sich eine Welt voller Möglichkeiten – und lebensverändernder Entscheidungen. Viele Menschen, die in Großstädten lebten, beschlossen, dass dies ihre Chance sei, auf günstigere, weniger überfüllte Märkte zu ziehen, wo sie mehr für ihr Geld bekommen könnten. Andere beschlossen, in der Stadt zu bleiben, trennten sich jedoch von ihren Mitbewohnern und machten sich auf die Suche nach einem Atelier. Wieder andere nutzten ihre Konjunkturschecks und Pandemie-Ersparnisse Upgrade von einem Ein-Schlafzimmer- auf ein Zwei-Bett-Zimmer möglich. Wenn Millionen von Menschen im ganzen Land solche Optionen abwägen, ist ein Schock für den Immobilienmarkt unvermeidlich.
„Jedes Mal, wenn ich eine Hausarbeit schreibe, sage ich: ‚Okay, das ist die letzte. Es ist Zeit, sich anderen Themen zuzuwenden‘“, sagt Adam Ozimek, Chefökonom der Economic Innovation Group und Mitautor der Studie Neueste Zeitung, sagte es mir. „Und jedes Mal, wenn ich es tue, fällt mir etwas Neues ein.“
In diesem Fall verwendeten Ozimek und sein Co-Autor Eric Carlson Unmengen von Volkszählungsdaten aus dem Jahr 2021, um zu veranschaulichen, wie die Wohnungsmärkte in Großstädten zwischen zwei mächtigen, konkurrierenden Kräften gefangen waren. Die erste war die Abwanderung, die zu einer schwächeren Wohnungsnachfrage in den Innenstädten führte. Frühere Arbeiten der Stanford-Forscher Arjun Ramani und Nicholas Bloom ergaben, dass es eine „Donut-Effekt„ Zu Beginn der Pandemie ging die Nachfrage nach Wohnraum in dicht besiedelten Stadtgebieten zurück, da die Menschen in die umliegenden Wohngebiete und Vororte zogen. Zwischen Juli 2021 und Juni 2022 verlor New York City netto 194.000 Einwohner durch Migration, während Los Angeles 109.000 verlor , Chicago verlor 88.000 und San Francisco verlor etwa 20.000 Analyse Volkszählungsdaten von John Burns Research and Consulting gefunden. Im Fall von New York City bestätigte die jüngste Analyse der Daten des US-Postdienstes durch EIG, dass dies nicht der Fall war war ein anschließender Anstieg bei Menschen, die zurück in die Stadt ziehen.
Stattdessen wurde der plötzlichen Flucht in die Vororte, so Ozimek und Carlson, durch einen ebenso überraschenden Anstieg der Haushaltsbildung entgegengewirkt. Unter einem Haushalt versteht man jede Gruppe von Menschen, die in einer Wohneinheit zusammenlebt – eine fünfköpfige Familie in einem Vorstadthaus zählt ebenso als ein Haushalt, wie auch eine Gruppe von drei Mitbewohnern, die in einer Stadtwohnung leben. Wenn diese drei Mitbewohner ausziehen und jeder eine Ein-Zimmer-Wohnung bekommt, sind im Endeffekt zwei zusätzliche Haushalte vorhanden. Vor der Pandemie war die Haushaltsbildung in den USA rückläufig. Zwischen 2010 und 2020 war der Anstieg der Zahl der Haushalte der niedrigste seit Beginn der Aufzeichnungen, so eine Analyse von Pew-Forschungszentrum gefunden. Das langsame Bevölkerungswachstum und ein Anstieg der Zahl der Erwachsenen, die bei ihren Eltern lebten, möglicherweise als Folge der unsteten Konjunkturerholung, führten dazu, dass es weniger Menschen gab, die sich auf den Weg machten. Das änderte sich kurz nach Ausbruch der Pandemie – die Haushaltsbildung stieg 2021 landesweit um 2,5 %, mehr als doppelt so schnell wie seit der Großen Rezession.
Das Anstieg der Haushaltsbildung führte zu einem Anstieg der „extensiven Nachfragespanne“ – im Wesentlichen der Gesamtzahl der Wohneinheiten, die eine bestimmte Bevölkerung wünscht. Das neueste Papier von EIG geht jedoch noch einen Schritt weiter und sagt, dass auch die „intensive Marge“ oder die Größe und Qualität der von den Menschen nachgefragten Einheiten gestiegen sei. Anders ausgedrückt führte die Fernarbeit dazu, dass sich immer mehr Menschen nicht nur ein eigenes Zuhause, sondern auch ein größeres Zuhause wünschten. Ein Paar möchte möglicherweise von einem Ein-Schlafzimmer-Zimmer auf ein Zwei-Bett-Zimmer umsteigen oder sucht nach einem Ein-Schlafzimmer mit mehr Quadratmeterzahl. Dieser Wunsch nach Aufbesserung zeigt sich in den Mietzahlungen von Menschen, die auf Fernarbeit umgestiegen sind: Die EIG-Forscher stellten fest, dass die Umstellung auf Fernarbeit im Jahr 2021 mit einem Anstieg der Mietzahlungen um 20 % oder etwa 500 US-Dollar pro Monat verbunden war .
Da sich immer mehr Menschen gegenseitig um einen Wohnraum streiten, besteht die einzige Möglichkeit für Städte, weiter zu wachsen und die Lebenshaltungskosten zu senken, darin, für alle eine Unterkunft zu finden
Natürlich waren diese Auswirkungen nicht überall gleichermaßen zu spüren. Um auf die „Donut“-Analogie zurückzukommen: Das Loch im Zentrum – der am dichtesten besiedelte und teuerste Teil einer Metropolregion – würde wahrscheinlich an Bevölkerung verlieren, weil mehr Menschen aus der Ferne arbeiten. Es war aber auch wahrscheinlicher, dass die Zahl der Haushaltsgründungen stärker zunahm.
„Das liegt wahrscheinlich zum Teil daran, dass die Immobilienmärkte in diesen Gegenden relativ erschwinglicher werden“, sagte mir Ozimek. „Menschen ziehen weg, und so entstehen Leerstände, und die Menschen nutzen die durch die Leerstände geschaffene Chance, um neue Haushalte zu gründen. Das ist also eine der Arten, wie der Wohnungsmarkt auf die Chancen reagiert, die durch den Bevölkerungsrückgang entstehen.“
Während die Menschen aufgrund der Abwanderung schon früh einige Pandemie-Angebote ergattern konnten, führte der Anstieg der Haushaltsbildung dazu, dass die Mieten in vielen dieser Innenstadtgebiete schnell zurückgingen. Nehmen wir als Beispiel San Francisco, wo die Durchschnittsmiete innerhalb der Stadtgrenzen im September wieder auf etwas mehr als 3.500 US-Dollar gestiegen ist, was einem Rückgang von nur 2 % gegenüber dem gleichen Stand im Jahr 2019 entspricht Zillows Daten. Oder schauen Sie sich New York City an, wie Ozimek und Carlson hinweisen, verlor zwischen 2019 und 2021 2,9 % seiner Bevölkerung, verzeichnete jedoch seit Anfang 2021 einen Anstieg der Realmieten. Laut Volkszählungsdaten verlor Washington, DC, zwischen April 2020 und Juli 2021 20.000 Menschen oder fast 3 % seiner Bevölkerung . Doch bis zum dritten Quartal 2021 war die Leerstandsquote bei Wohnungen, ausgenommen neu gebaute Einheiten, unter die Werte vor der Pandemie gesunken, wie aus Daten von hervorgeht Delta Associates.
Die nächste Phase für den Mietmarkt
Der Mietmarkt befindet sich derzeit mitten in einem weiteren Wandel, da höhere Zinssätze die Verbraucher auf Schritt und Tritt unter Druck setzen. Die Nachfrage nach Wohnungen war in diesem Frühjahr schleppend, heißt es in dem neuesten Bericht von Wohnungsliste sagte, und ein Zustrom neu gebauter Einheiten ist Mietwachstum unter Kontrolle halten. In 40 der 100 größten Städte des Landes, darunter Austin, Texas und Washington, D.C., war die Durchschnittsmiete im April niedriger als im Vorjahr.
„Hohe Immobilienpreise, hohe Mieten und steigende Zinsen behindern wahrscheinlich die Haushaltsgründung“, sagte mir Ozimek. Ein aktueller Bericht von Redfin bestätigte dies und verwies darauf, dass die langsamere Haushaltsbildung einer der Gründe dafür sei, dass die mittlere Angebotsmiete den niedrigsten Stand seit 13 Monaten erreicht habe. Anders als in den ersten Monaten der Pandemie könnten Mitbewohner jetzt den Mietmarkt im Auge behalten und entscheiden, dass es finanziell klüger ist, zusammenzuhalten, anstatt das Wasser auf eigene Faust auszuprobieren.
Aber selbst wenn wieder mehr Menschen in ihre Wohnungen gehen, ändert das nichts an der Tatsache, dass wir mehr Wohneinheiten brauchen, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden. Es entstanden mehr als 971.000 Wohneinheiten Bauarbeiten im Gange in den gesamten USA Ende 2022, die zweithöchste Zahl seit Beginn der Aufzeichnungen. Laut RealPage, einem Unternehmen für Immobiliensoftware, sollen in diesem Jahr rund 575.000 fertiggestellt werden. Das ist ermutigend, aber es wird nicht ausreichen. Untersuchungen von EIG ergaben, dass Haushalte wahrscheinlich mehr Platz pro Person benötigen, da sich Telearbeit etabliert oder sogar zunimmt. Wenn immer mehr Mitarbeiter auf Remote-Arbeit umsteigen – und das gebe ich zu –, ist ein großes „Wenn“ – Das deutet darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnraum zwangsläufig steigen wird.
In diesem Fall ist Ozimek jedoch optimistisch. Die unmittelbaren Schocks, die wir in den letzten Jahren erlebt haben, werden sich zwangsläufig abschwächen, sagte er mir, sobald das Angebot Zeit hat, mit diesen schnellen Nachfrageänderungen Schritt zu halten.
„Kurzfristig haben wir es mit einem großen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu tun“, sagte mir Ozimek. „Haushaltsgründung ist eines der Dinge, die die Nachfrage steigern. Aber auf lange Sicht sollte uns das Angebot helfen, die Dinge wieder ins Gleichgewicht zu bringen.“
